26/02/2018
💲🏪 Что выгодней, покупка ТЦ Кулагер или магазина в “Золотом квадрате” Алматы?
Ключевые факторы в инвестициях в недвижимость:
▶ Срок окупаемости вложений;
▶ Рост стоимости недвижимости;
▶ Минимальные риски.
В Алматы регулярно появляются новые правила для парковки автомобилей, которые как правило предусматривают прокладку велодорожек вдоль популярных улиц (подробнее о проекте “Город для пешеходов” http://www.almatydc.kz/kz/zha-aly-tar/186-almaty-gorod-dlya-peshekhodov), и эти положительные для пешеходов действия не всегда положительно сказываются на торговле в магазинах, расположенных вдоль улучшенных улиц. Самым наглядным примером может служить улица Кунаева, в нижней части которой расположено множество магазинов, она практически полностью была лишена мест для парковки автомобилей.
Каким образом подобные нововведения влияют на стоимость недвижимости? Скорее всего негативным. Автолюбитель, проезжающий по улице Кунаева просто не сможет припарковать свой автомобиль в непосредственной близости от интересующего его магазина, и скорее всего выберет другой магазин, у которого есть возможность оставить свой автомобиль без страха что его заберет эвакуатор.
В последние годы ритейлеры демонстрируют смену приоритетов при поиске помещений под свои магазины, с аренды магазинов в центре города на аренду торговой площади в популярных торгово-развлекательных центрах. Согласно действующим предложениям, на портале https://krisha.kz/arenda/magazina/almaty-medeuskij/ предложений с ценой, превышающей 8000 тенге за метр квадратных практически нет, большинство помещений сдаются в ценовом диапазоне 5000-8000 тенге, что при площади до 350 м.кв, не сможет гарантировать доход превышающий 2,8 млн, что говорит о сроках возврата инвестиций, значительно превышающих 10 лет.
Итак говоря о покупке магазина в центре города Алматы с бюджетом 300-400 млн. тенге, мы скорее всего говорим о площади 250-350 метров (Такие предположения мы сделали, проведя анализ текущих предложений на попуярном в Казахстане ресурсе https://krisha.kz/prodazha/magazina/ ), минимум треть из этой площади будут занимать подсобные помещения.
Присутствует риск остаться без гостевой парковки, что не сможет положительно сказаться на торговле в помещении и как следствие снижает ее стоимость.
Что предлагает ТЦ Кулагер:
✅ Возврат инвестиций в срок до 10 лет (стабильный доход от аренды превышает 3 000 000 тг. в месяц);
✅ Рост стоимости торгового центра;
✅ Отсутствие рисков, связанных с благоустройством города, торговый центр окружен собственным земельным участком, на территории которого есть парковка для 100 автомобилей;
✅ Отсутствие риска простоя - помещения сданы, два крупных якорных арендатора, занимающих два уровня, полностью сдана галерея услуг в цоколе помещения, сданы площади, необходимые для ретрансляторов сотовых операторов, возможность размещения на территории ТЦ новых арендаторов - терминалы оплаты, банкоматы и др.
А что выберете Вы? Покупку магазина в центре Алматы или покупку торгового центра в спальном микрорайоне?
http://kulager.com.kz
