Asesor Inmobiliario Jose Perales

17/08/2026

17/08/2026

🏠 Errores comunes al comprar un inmueble (mitos vs. realidad)

Estos son los mitos más comunes que escucho de mis clientes antes de comprar un inmueble - y por qué pueden costarte caro:

❌ MITO: "Si tengo la minuta firmada, ya soy dueño."
✅ REALIDAD: Aunque la propiedad se transfiere por el solo consentimiento, sin Escritura Pública inscrita en SUNARP 📑 tu derecho no es oponible frente a terceros. Puedes perder la propiedad frente a alguien que sí inscriba ⚠️.

❌ MITO: "Si el vendedor me muestra su DNI, ya es suficiente prueba de que es el dueño."
✅ REALIDAD: El DNI 🪪 solo identifica a la persona, no acredita titularidad. Siempre verifica la Partida Registral en SUNARP 🔍.

❌ MITO: "Si compro con una inmobiliaria, no necesito abogado."
✅ REALIDAD: La inmobiliaria representa la operación comercial, no siempre tus intereses legales particulares. Una revisión legal independiente ⚖️ te protege de cláusulas desfavorables.

❌ MITO: "El precio bajo siempre es una buena oferta."
✅ REALIDAD: Un precio muy por debajo del mercado 💸 suele esconder cargas, litigios o problemas de saneamiento 🚩.

❌ MITO: "En preventa, los planos son garantía suficiente."
✅ REALIDAD: Exige licencia de edificación, cronograma de obra 🏗️ y garantías de entrega por escrito ✍️.

💡 La propiedad se transfiere por el solo consentimiento (art. 949 del Código Civil), pero es la inscripción registral 🗂️ la que te protege frente a terceros.

📌 Cita legal: Base legal: Código Civil, art. 949 (transferencia de propiedad) y arts. 2013-2014 (principio de fe pública registral).

13/08/2026

07/08/2026

🌱 Tips para comprar un TERRENO
⚠️ Comprar un terreno es la compra inmobiliaria con más riesgos ocultos. Revisa estos 7 puntos antes de decidirte 👇
1️⃣ 📜 Confirma que el terreno esté independizado e inscrito en SUNARP con partida propia.
2️⃣ 🏗️ Verifica si tiene habilitación urbana; un terreno rústico sin habilitación no puede construirse legalmente como uno urbano.
3️⃣ 📐 Revisa linderos y medidas perimétricas contra un levantamiento topográfico actual.
4️⃣ 📋 Pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos, que indica qué puedes construir (altura, retiros, usos permitidos).
5️⃣ 🚫 Descarta cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, servidumbres o derechos de paso de terceros.
6️⃣ ⚠️ Cuidado con zonas de riesgo: solicita el certificado de zonificación y, de ser posible, un estudio de riesgos.
7️⃣ 🌾 Si es terreno agrícola, verifica que no tenga restricciones de cambio de uso ante el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego.
💡 En terrenos, "barato" muchas veces significa "sin habilitación urbana". Infórmate antes de ilusionarte.
💬 ¿Estás por comprar un terreno? Escríbeme y reviso contigo la documentación antes de que firmes.

05/08/2026

🏪 Tips para comprar un LOCAL COMERCIAL
⚠️ Un local "bien ubicado" no sirve de nada si no puedes usarlo para tu negocio. Antes de invertir en un local comercial, revisa estos 6 puntos 👇
1️⃣ 📋 Verifica la zonificación y compatibilidad de uso en la municipalidad; no todo predio permite actividad comercial, aunque esté en avenida principal.
2️⃣ 📑 Pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, que confirma qué giros de negocio están permitidos.
3️⃣ ✅ Revisa si cuenta con Licencia de Funcionamiento previa o si tendrás que tramitarla tú.
4️⃣ 🧯 Solicita el Certificado ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones), clave si atenderás público.
5️⃣ 🚶‍♂️🚗 Analiza el flujo peatonal, accesos y estacionamiento, no solo la ubicación.
6️⃣ 📜 Revisa cargas registrales y contratos de arrendamiento vigentes, si el local ya está alquilado.
💡 En locales comerciales, el valor no solo lo da la ubicación: lo da la compatibilidad legal de uso.
💬 ¿Estás evaluando un local comercial? Escríbeme y reviso contigo la documentación antes de que firmes.

04/08/2026

04/08/2026

⚖️ CAUSALES DE INAFECTACIÓN DEL IMPUESTO DE ALCABALA

📌 No toda transferencia de un inmueble paga Alcabala. La ley reconoce varios casos en los que el impuesto simplemente no aplica. Como asesor inmobiliario, te resumo los más importantes:

1️⃣ El tramo general — 10 UIT (Art. 25° del TUO)

💰 La Alcabala no se calcula sobre el 100% del valor de transferencia. La ley permite restar las primeras 10 UIT del valor del inmueble, y el 3% se aplica solo sobre el exceso, no sobre el total.

📐 En 2026 (UIT = S/ 5,500), ese tramo equivale a S/ 55,000.

📌 Esto significa:
✅ Si el valor de transferencia no supera los S/ 55,000, la operación queda inafecta: no se paga Alcabala.
✅ Si el valor sí supera los S/ 55,000, se paga el 3% únicamente sobre la diferencia — no sobre el precio completo.

2️⃣ Transferencias inafectas (Art. 27° del TUO)

No pagan Alcabala, sin importar el valor del inmueble:
✅ Los anticipos de legítima
✅ Las transferencias por causa de muerte (herencia)
✅ La resolución del contrato de transferencia, si ocurre antes de cancelar el precio
✅ Las transferencias de aeronaves y naves
✅ La transferencia de derechos sobre inmuebles que no impliquen transmisión de propiedad
✅ La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condominios originarios
✅ La transferencia de alícuotas entre herederos o condóminos originarios

3️⃣ Entidades inafectas (Art. 28° del TUO)

🏛️ Cuando el comprador es una de estas entidades, tampoco se paga Alcabala:
✅ El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades
✅ Gobiernos extranjeros y organismos internacionales
✅ Entidades religiosas
✅ El Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú
✅ Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución

4️⃣ Caso especial: primera venta de una constructora (Art. 22° del TUO)

🏗️ Cuando compras directamente a una empresa constructora (primera venta), esa operación no paga Alcabala, salvo por la parte correspondiente al valor del terreno según el autoavalúo — porque esa venta ya está gravada con IGV, y la ley evita la doble imposición (Art. 71° de la Ley del IGV).

💡 En resumen: el vendedor, el tipo de operación o quién compra pueden cambiar por completo si corresponde o no pagar Alcabala. No asumas que siempre se paga — ni que nunca se paga.

📚 Base legal: Artículos 22°, 25°, 27° y 28° del TUO de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF.

💬 ¿Tienes dudas sobre si tu operación está afecta o inafecta? Escríbeme y lo revisamos juntos antes de firmar.