Asesor Inmobiliario Jose Perales

09/08/2026

07/08/2026

🌱 Tips para comprar un TERRENO
⚠️ Comprar un terreno es la compra inmobiliaria con más riesgos ocultos. Revisa estos 7 puntos antes de decidirte 👇
1️⃣ 📜 Confirma que el terreno esté independizado e inscrito en SUNARP con partida propia.
2️⃣ 🏗️ Verifica si tiene habilitación urbana; un terreno rústico sin habilitación no puede construirse legalmente como uno urbano.
3️⃣ 📐 Revisa linderos y medidas perimétricas contra un levantamiento topográfico actual.
4️⃣ 📋 Pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos, que indica qué puedes construir (altura, retiros, usos permitidos).
5️⃣ 🚫 Descarta cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, servidumbres o derechos de paso de terceros.
6️⃣ ⚠️ Cuidado con zonas de riesgo: solicita el certificado de zonificación y, de ser posible, un estudio de riesgos.
7️⃣ 🌾 Si es terreno agrícola, verifica que no tenga restricciones de cambio de uso ante el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego.
💡 En terrenos, "barato" muchas veces significa "sin habilitación urbana". Infórmate antes de ilusionarte.
💬 ¿Estás por comprar un terreno? Escríbeme y reviso contigo la documentación antes de que firmes.

05/08/2026

🏪 Tips para comprar un LOCAL COMERCIAL
⚠️ Un local "bien ubicado" no sirve de nada si no puedes usarlo para tu negocio. Antes de invertir en un local comercial, revisa estos 6 puntos 👇
1️⃣ 📋 Verifica la zonificación y compatibilidad de uso en la municipalidad; no todo predio permite actividad comercial, aunque esté en avenida principal.
2️⃣ 📑 Pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, que confirma qué giros de negocio están permitidos.
3️⃣ ✅ Revisa si cuenta con Licencia de Funcionamiento previa o si tendrás que tramitarla tú.
4️⃣ 🧯 Solicita el Certificado ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones), clave si atenderás público.
5️⃣ 🚶‍♂️🚗 Analiza el flujo peatonal, accesos y estacionamiento, no solo la ubicación.
6️⃣ 📜 Revisa cargas registrales y contratos de arrendamiento vigentes, si el local ya está alquilado.
💡 En locales comerciales, el valor no solo lo da la ubicación: lo da la compatibilidad legal de uso.
💬 ¿Estás evaluando un local comercial? Escríbeme y reviso contigo la documentación antes de que firmes.

04/08/2026

04/08/2026

⚖️ CAUSALES DE INAFECTACIÓN DEL IMPUESTO DE ALCABALA

📌 No toda transferencia de un inmueble paga Alcabala. La ley reconoce varios casos en los que el impuesto simplemente no aplica. Como asesor inmobiliario, te resumo los más importantes:

1️⃣ El tramo general — 10 UIT (Art. 25° del TUO)

💰 La Alcabala no se calcula sobre el 100% del valor de transferencia. La ley permite restar las primeras 10 UIT del valor del inmueble, y el 3% se aplica solo sobre el exceso, no sobre el total.

📐 En 2026 (UIT = S/ 5,500), ese tramo equivale a S/ 55,000.

📌 Esto significa:
✅ Si el valor de transferencia no supera los S/ 55,000, la operación queda inafecta: no se paga Alcabala.
✅ Si el valor sí supera los S/ 55,000, se paga el 3% únicamente sobre la diferencia — no sobre el precio completo.

2️⃣ Transferencias inafectas (Art. 27° del TUO)

No pagan Alcabala, sin importar el valor del inmueble:
✅ Los anticipos de legítima
✅ Las transferencias por causa de muerte (herencia)
✅ La resolución del contrato de transferencia, si ocurre antes de cancelar el precio
✅ Las transferencias de aeronaves y naves
✅ La transferencia de derechos sobre inmuebles que no impliquen transmisión de propiedad
✅ La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condominios originarios
✅ La transferencia de alícuotas entre herederos o condóminos originarios

3️⃣ Entidades inafectas (Art. 28° del TUO)

🏛️ Cuando el comprador es una de estas entidades, tampoco se paga Alcabala:
✅ El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades
✅ Gobiernos extranjeros y organismos internacionales
✅ Entidades religiosas
✅ El Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú
✅ Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución

4️⃣ Caso especial: primera venta de una constructora (Art. 22° del TUO)

🏗️ Cuando compras directamente a una empresa constructora (primera venta), esa operación no paga Alcabala, salvo por la parte correspondiente al valor del terreno según el autoavalúo — porque esa venta ya está gravada con IGV, y la ley evita la doble imposición (Art. 71° de la Ley del IGV).

💡 En resumen: el vendedor, el tipo de operación o quién compra pueden cambiar por completo si corresponde o no pagar Alcabala. No asumas que siempre se paga — ni que nunca se paga.

📚 Base legal: Artículos 22°, 25°, 27° y 28° del TUO de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF.

💬 ¿Tienes dudas sobre si tu operación está afecta o inafecta? Escríbeme y lo revisamos juntos antes de firmar.

30/07/2026

📌 ¿Sabías que la Alcabala tiene un tramo exonerado?
💡 Dato rápido para propietarios y compradores: el Impuesto de Alcabala en Perú no se paga sobre el 100% del valor de tu inmueble.

⚖️ La ley establece un tramo inafecto de 10 UIT sobre el valor del predio.
💰 En 2026, con la UIT en S/ 5,500, ese tramo equivale a S/ 55,000 que NO pagan Alcabala.

🧮 Ejemplo:
🏠 Compras un inmueble de S/ 350,000
➖ Restas el tramo exonerado: S/ 55,000
📊 Base imponible: S/ 295,000
✅ Se aplica el 3% → S/ 8,850 de Alcabala a pagar

📝 Este dato te ayuda a presupuestar correctamente los gastos notariales y registrales antes de comprar.

💬 ¿Tienes dudas sobre cuánto pagarías tú? Escríbeme y lo calculamos juntos.

18/07/2026

🏢🔑 ¿QUIERES ADQUIRIR UN DEPARTAMENTO?

Comprar un departamento no es solo elegir el piso y la vista 🏙️. Como asesor inmobiliario, estos son los 6 puntos que evitan dolores de cabeza después de la compra 🤔👇:

1️⃣ 📜 Revisa el Reglamento Interno del edificio: define áreas comunes, gastos de mantenimiento y restricciones de uso.

2️⃣ 💸 Pregunta por el estado de las cuotas de mantenimiento; las deudas de la junta de propietarios pueden afectarte aunque tú no las generaste.

3️⃣ 🏗️✅ Si es primera venta de constructora, verifica la licencia de edificación y la Declaratoria de Fábrica inscrita en SUNARP.

4️⃣ 🧾 En primera venta normalmente no se paga Alcabala (salvo la parte correspondiente al valor del terreno), a diferencia de una segunda venta donde el impuesto siempre aplica.

5️⃣ 📊 Verifica el porcentaje de participación del departamento sobre las áreas comunes; afecta tu cuota de mantenimiento y tu voto en juntas.

6️⃣ 📐🔒 Si compras en planos (preventa), exige el cronograma de obra, la garantía de entrega y revisa si existe carta fianza o fideicomiso inmobiliario.

💡 La independización registral y el reglamento interno son tu verdadera garantía legal, más allá de las fotos del showroom ✨.

📩📲 Si estás por adquirir un departamento, escríbenos: revisamos la documentación contigo antes de que firmes.