09/03/2023
ĐÁY CỦA BẤT ĐỘNG SẢN:
👉 Rất nhiều chuyên gia kinh tế, các nhà đầu tư nhận định hiện tại chưa phải là đáy của BĐS. Họ phân tích tầm vĩ mô như : Tỷ giá, fed , lãi suất, zoom tín dụng hay chính sách đầu tư công...và cho rằng khi zoom tín dụng nới lỏng, lãi suất giảm thì BĐS chạm đáy và bắt đầu chu kỳ phục hồi.
👉 Nhưng cá nhân mình cho rằng nếu dựa vào chỉ số vĩ mô mà bắt đáy BĐS thì vẫn thủng là chuyện rất bình thường.
👉 Hãy cùng nhìn lại thị trường BĐS trong 3 năm qua:
2020-2021 là 2 năm mà thị trường BĐS tăng phi mã, từ thành thị tới nông thôn, từ mặt phố tới ngõ ngách nơi nào cũng tăng chóng mặt. Tăng giá ồ ạt không chọn lọc.Người người nhà nhà đầu tư vào đất, mua đuổi bán lướt thổi BĐS lên 1 tầm cao mới, giá trị nhiều nơi cao gấp 2-3 lần so với 2018-2019.
- Bất chấp những khó khăn của nền kinh tế thế giới và Việt Nam khi phải đối diện với đại dịch Covid , các ngành nghề đang chật vật do phong toả kéo dài BĐS vẫn hút dòng tiền từ các ngành khác. Được coi là kênh vừa đầu tư vừa trú ẩn tránh lạm phát.
- Bước sang 2022 chiến tranh Nga - Ukraina bùng nổ dẫn tới khủng hoảng năng lượng toàn cầu kinh tế thế giới suy thoái, lạm phát lên cao. Ngân hàng tăng lãi suất, thắt chặt zoom tín dụng. Đương nhiên BĐS là ngành đầu tiên chịu tác động xấu nhất.
👉 Đặt ngược lại vấn đề : Nếu lãi suất và zoom tín dụng vẫn như như cũ thì liệu thị trường BĐS có khủng hoảng?
Cá nhân mình cho rằng BĐS rơi vào chu kỳ suy thoái là 1 tất yếu, chỉ là vấn đề sớm hay muộn. Khi BĐS bị thổi giá qua cao vượt quá nhu cầu thực tế,dẫn tới cung không tìm được cầu. Kéo dài tình trạng đó thị trường ắt sẽ phải thanh lọc nhà đầu tư, thanh lọc sản phẩm, thanh lọc phân khúc, BĐS lao dốc là hiển nhiên. Việc lãi suất tăng, siết zoom tín dụng chỉ là xúc tác để tốc độ xì hơi nó nhanh hơn, cũng là việc bắt buộc để ghìm tăng trưởng nóng của ngành này.
👉 Nếu Zoom có nới lỏng mà lãi suất giữ nguyên mốc hiện tại hoặc có giảm nhưng không đáng kể thì NH có cho vay cũng không nhiều người dám vay, tiền đâu để đóng lãi ? Hay cũng chỉ có số ít vay để đáo sổ ?
👉 Lãi suất hiện tại 13%/năm nếu có giảm cũng về 10-11% thì mốc lãi này cũng không thật sự hút nhà đầu tư. Còn để giảm sâu thì chắc chắn là điều không thể đối với tình hình chung hiện nay.
🔺 Ví dụ cụ thể:
🔹Trường hợp 1: Căn nhà định giá 5 tỷ ( Ngân hàng hỗ trợ 70% cho vay 3.500 tỷ với mốc lãi suất ưu đãi 10%/ năm)
🔹Trường hợp 2: Căn nhà giảm giá bán còn 3.9 tỷ ( Ngân hàng hỗ trợ 70% cho vay khoảng 2.7 tỷ lãi suất 12%/ năm)
Tôi tin chắc tất cả người mua đều chọn phương án 2 dù lãi suất cao hơn.
=> Điều đấy thấy rõ giảm lãi suất, nới lỏng cho vay không phải là yếu tố then chốt quyết định sự hồi phục của thị trường, mà nó chỉ phát huy tác dụng khi giá BĐS phải giảm về mức thực tế để cung cầu gặp nhau.
👉 Trở lại với hiện tại nhìn vào bức tranh thị trường BĐS 2023 nhiều nơi giảm 10-20-30-50% nhưng so với lúc tăng 100- 200% thì mốc giảm trên là chưa tương xứng, thậm chí nhiều khu vực lúc sốt phi mã rất nhanh nhưng hiện tại vẫn đi ngang không giảm.
👉 Biên độ giảm của từng khu vực là rất khác nhau, nên không bao h chúng ta tìm được đáy chung của cả thị trường. Sẽ có nhiều nơi đã chạm đáy, nhưng cũng có những khu vực vẫn đang rất cao, ăn vào là hóc.
👉 Tiêu chí để nhận định thị trường BĐS khu vực đó đã chạm đáy hay chưa thì phải dựa mức sống và nhu cầu của người dân bản địa. Nếu giá hiện tại đã giảm về mốc bằng hoặc thấp hơn giá trước khi bão, nhà đầu tư đã cắt lỗ sâu và không thể giảm hơn, người mua nhiều thì khi đó có nghĩa thị trường đã chạm đáy. Tuy nhiên vẫn cân nhắc tránh những khu vực phân lô bán nền vì quỹ đất nhiều , đôi khi rẻ mà vẫn khó thanh khoản .
👉 Phân khúc BĐS Vip thì chắc chắn chưa phải là lúc để đầu tư. Thường khu vực này vốn lớn, mà thị trường BĐS đang thiếu lại chính là tiền. Lãi suất vẫn cao thì cũng không mấy ai mượn đòn bẫy đầu tư. Ôm càng lâu áp lực càng lớn. Phân khúc này là của các tập đoàn lớn, trong khi họ đang mắc cạn ở bài toàn thiếu vốn, cổ phiếu giảm, phát hành trái phiếu không ai mua, dư nợ đang lớn... Và không còn cách nào khác ngoài tiếp tục giảm giá thanh khoản trước khi đến kỳ đáo hạn hợp đồng.
👉 Phân khúc thổ cư nhà phố hiện tại giá cũng rất cao. Các khu này ít người có nhu cầu bán nên chả có lý do gì họ phải giảm. Đây cũng là câu trả lời tại sao giá đất khu vực này không giảm nhiều, bản chất họ không mua lúc đỉnh thì tại sao họ phải tháo lúc đáy? giá tăng là ăn theo các khu vực lân cận theo tính chất bắc cầu, chứ thực chất là ít giao dịch.
👉 Từ những phân tích trên có thể đưa ra những kết luận sau:
Phân tích vĩ mô chỉ là góc độ tham khảo không được coi là căn cứ để bắt đáy. Phải lưu ý sự khác biệt của tăng trưởng lúc bão sẽ là cực nhanh, nhưng tăng trưởng giai đoạn phục hồi sẽ là rất chậm. Có khi lãi suất giảm, zoom đã nới lỏng, chỉ số vĩ mô rất tốt mà BĐS vẫn bị sốc tâm lý, vẫn trễ phục hồi sau 1 thời gian từ vài tháng đến 2-3 năm là chuyện thường.
- Đáy là khi người ta có nhu cầu bán, khi họ thật sự cần tiền.khi BĐS đã chạm mốc nhu cầu thực tế thì đầu tư. Có thể đi chợ sớm chút nhưng lại chọn được nhiều thửa đắc địa.
Cảm ơn những ai đã đọc bài, chúc tất cả những ai đang quan tâm đáy BĐS bắt đáy thành công.
Bài viết trên quan điểm cá nhân cuả Cường Vũng Tàu. Đúng hay sai mong anh em cho em xin ý kiên ạ!
☎️ 0983.727272 - 0916.772.772
